חלל מסחרי בשלבי תכנון, בין אדריכלות המעטפת לעיצוב הפנים
חתמתם על חוזה שכירות לחלל מסחרי, קיבלתם מפתח, ורק אז התברר שגובה התקרה לא מאפשר את ההנמכה שתוכננה ושעמדת השירות שדמיינתם יושבת בדיוק על ציר יציאת החירום. זה הרגע שבו אדריכלות ועיצוב פנים מפסיקים להיות שאלה של טעם והופכים לשאלה של כסף, לוחות זמנים ותאריך פתיחה.
אנו למדים כי חריגות התקציב בפרויקט מסחרי נולדות כמעט תמיד בשבועות שלפני תחילת הביצוע, ולא במהלך הביצוע עצמו. הקבלן לא ממציא בעיות. הוא פשוט פוגש בשטח את מה שלא הוכרע על הנייר.
לכן המאמר הזה לא בנוי כרשימת הגדרות. הוא בנוי סביב נקודות ההחלטה שבהן אתם, כבעלי העסק או כיזמים, קובעים בלי לשים לב אם הפרויקט יסתיים בזמן או ייגרר.
זמן קריאה: 9 דקות
עיקרי הדברים
- חריגות תקציב בחלל מסחרי נוצרות כמעט תמיד לפני תחילת הביצוע, בשלב שבו לא נבדקה היתכנות תשתיתית של הנכס.
- אדריכל, אדריכל פנים ומעצב פנים הם שלושה תפקידים עם סטי תוכניות שונים, ולא שלוש דרגות של אותו שירות.
- תיאום יועצים, כתב כמויות ותוכנית הנמכות הם שלושת המסמכים שבהם רוב הכשלים בשטח נולדים כשהם חסרים.
- פיקוח עליון וניהול פרויקט הם שני שירותים שונים, לא שתי דרגות של אותו שירות, וההבדל ביניהם קובע מי מנהל את הלוח מול הקבלנים.
תוכן עניינים
מה כוללת עבודת אדריכלות ועיצוב פנים בחלל מסחרי
שני עולמות שעובדים אחד מול השני. האדריכלות מטפלת במעטפת, בפתחים, בשינויים המבניים, בהיתכנות ובממשק מול הרשויות, ואילו עיצוב פנים מטפל בחלוקה, בחומרים, בגמרים, בתאורה ובאופן שבו אדם זר מבין את החלל בשלוש השניות הראשונות שלו בתוכו.
אנו נוהגים לתאר חלל מסחרי כשלוש שכבות. מעטפת, מערכות וחוויה. השכבה הראשונה קובעת מה בכלל אפשר, השנייה קובעת כמה זה יעלה, והשלישית קובעת אם הלקוח שלכם יחזור.
השירות מתאים ליזמים ולבעלי נכסים שמכינים חלל להשכרה, לבעלי עסקים שנכנסים לשטח חדש, וגם לקהל פרטי שמתכנן בית צמוד קרקע או שיפוץ מקיף. במשרדים שעובדים בגישת מעטפת מלאה תחת קורת גג אחת, כמו א.ס תורג'מן, שלוש השכבות האלה מתוכננות מול אותו שולחן.
מה ההבדל בין אדריכל, אדריכל פנים ומעצב פנים
ההבדל הוא לא בתואר, הוא בסט התוכניות שאתם מקבלים ובמי חתום עליהן. אדריכל אחראי על התכנון הכולל, על ההיתכנות מול המעטפת הקיימת ועל הממשק מול הרשויות, ואפשר להעמיק בשאלה מי האדריכל ומה תפקידו לפני שאתם בוחרים עם מי לעבוד.
מעצב פנים עוסק בחלל הפנימי, בחומרים, בריהוט, בתאורה ובנראות. אדריכלות פנים יושבת בין שני העולמות ומטפלת בשינויים עמוקים בתוך מעטפת קיימת, כמו הזזת מחיצות, פתיחת פתחים או שינוי מהותי באופן שבו החלל מתפקד.
ההשלכה המעשית פשוטה. בפרויקט מסחרי, גורם שמחזיק גם את הראייה האדריכלית וגם את תכנון הפנים מפיק סט תוכניות אחד שכל היועצים עובדים לפיו, במקום שני סטים שנפגשים בשטח בפעם הראשונה מול קבלן שמחכה להוראה.
הטעות שחוזרת אצל כמעט כל שוכר חלל מסחרי
הטעות היא בחירת נכס לפי מחיר ומיקום בלבד, בלי בדיקת היתכנות תפעולית ותשתיתית לפני החתימה. חלל יכול להיות מושלם מבחינת חשיפה לרחוב ולהיות בלתי אפשרי מבחינת חשמל זמין, נקודת ניקוז למטבח, מסלול פינוי פסולת או מקום פיזי ליחידות מיזוג.
אנו מאמינים כי בדיקה מקדימה של יומיים חוסכת חודשים של אילתורים. היא לא דורשת תכנון מלא, היא דורשת מבט מקצועי על מה שהמעטפת מרשה.
ואם כבר חתמתם, אין מן הנמנע שהתכנון יעסוק בפתרון מגבלות במקום ביצירת הזדמנויות, וזה בדיוק המקום שבו התקציב נשחק.
קחו את בדיקת ההיתכנות לפני החוזה, לא אחריו.
האם שינוי פנימי בעסק דורש היתר
התשובה היא שזה תלוי בהיקף השינוי ובאופיו. הזזת מחיצה קלה בתוך חלל קיים איננה אותו דבר כמו שינוי בייעוד החלל, פתיחה בקיר קונסטרוקטיבי, שינוי בכיווני מילוט או תוספת שטח, ולכל אחד מאלה יש מסלול אחר מול הרשות המקומית.
מה שאנו ממליצים לעשות בפועל הוא לברר את השאלה הזו בשלב שבו היא עוד זולה. בדיקה מול מחלקת ההנדסה והרישוי לפני חתימה על חוזה שכירות ארוך טווח שומרת עליכם מהמצב הגרוע ביותר, שבו שילמתם שכירות על חלל שאי אפשר להפעיל.
שינוי פנימי גורר גם את שאלת רישוי העסק, כי הפעילות שתתקיים בחלל מכתיבה דרישות בפני עצמן. הלכה למעשה, התכנון והרישוי הם שני מסלולים שרצים במקביל וחייבים להיפגש מוקדם.
האם חייבים גורם אחד שמספק גם אדריכלות וגם עיצוב פנים
לא חובה. אפשר בהחלט לעבוד עם אדריכל אחד ומעצב פנים אחר, ובפרויקטים מסוימים זה עובד היטב, בתנאי שמישהו לוקח אחריות מלאה על התפר ביניהם.
הבעיה מתחילה כשאין בעל תפר. אז מתגלה שגוף התאורה שנבחר מתנגש בהנמכה, שהספרינקלר יושב במרכז אלמנט התקרה המעוצב, שהנגרות מוזמנת לפי מידות לפני שקיר הגבס זז, ושמערכת המיזוג דורשת פתחי שירות בדיוק במקום שבו תוכננה חזית תצוגה.
אנו למדים כי עבודה בגישת אדריכלות ועיצוב פנים תחת אותו גורם מקצרת תהליכים בעיקר בגלל דבר אחד, מספר הפעמים שצריך להעביר החלטה בין שני משרדים יורד לאפס.
מה קורה כששילוט ומיתוג לא מתואמים עם התכנון
השילוט הוא לא נספח, הוא חלק מהחלל. כשהמיתוג נכנס בסוף, אתם מגלים שאין תשתית חשמל לשלט המואר, שהשלט מסתיר את החלון שהיה אמור למשוך עוברי אורח, ושהצבעים של המותג מתנגשים בגמרים שנבחרו. תיאום מוקדם של שכבת המיתוג הוא הבדל בין חלל שמסביר את עצמו לבין חלל שמתנצל.
איך בוחנים משרד אדריכלות ועיצוב פנים שמתאים לעסק
ניסיון בסוג העסק הספציפי שלכם קודם לכל דבר אחר. תכנון מסעדה, תכנון מרפאה, תכנון חנות אופנה ותכנון מרחב משרדי הם ארבע דיסציפלינות שונות מבחינת תפעול, ולא שאלה של סגנון.
בתיק העבודות אנו ממליצים לחפש שלושה דברים. פרויקטים בהיקף דומה לשלכם, שיטת עבודה מוסדרת עם אבני הדרך והישיבות שבהן מתקבלות ההחלטות, ותשובה ברורה לשאלה מה בדיוק מקבלים בסוף כל שלב.
שאלו גם מי מנהל את תיאום היועצים בפועל, ומי מגיע לשטח בזמן הביצוע. משרד אדריכלות ועיצוב פנים שנעלם אחרי מסירת התוכניות משאיר אותכם לבד מול הקבלן, וזה בדיוק השלב שבו הפרויקט נחתך.
מה קובע את התכולה ואת העלות בפרויקט מסחרי
העלות איננה נגזרת של מטרים בלבד. היא נגזרת של היקף ומורכבות, של רמת העיצוב והפונקציונליות הנדרשת, של מספר היועצים שצריך לתאם, ושל השאלה אם אתם רוצים גם ליווי בשטח עד מסירה או רק תוכניות.
במקום לחפש מספר, אנו ממליצים לבקש הצעה לפי תכולה מוגדרת. קונספט, סט תוכניות עבודה, תיאום יועצים, מפרטים וכתב כמויות, ליווי ביצוע. כך אתם משווים תפוחים לתפוחים ולא הצעה מלאה מול הצעה חלקית שנראית זולה.
אנו מאמינים כי הצעה שאין בה פירוט תכולה טומנת בחובה את התוספות העתידיות. שאלת מחיר קונקרטית לפרויקט שלכם ראויה לשיחה ולא למאמר, כי היא תלויה בנתונים שרק אתם מחזיקים.
שלבי העבודה מהאפיון ועד המסירה
הטבלה הבאה מסדרת את התהליך לפי מה שנסגר בכל שלב, מה שמקבלים בסופו ומי צריך לאשר אותו לפני שממשיכים. שימו לב לעמודה השלישית, היא זו שקובעת אם אפשר לצאת למכרז קבלנים.
| שלב | מה נסגר בו | מה מקבלים בסופו | מי מאשר |
|---|---|---|---|
| אפיון ופרוגרמה | תפעול, קיבולת, אחסון, מסלול שירות | מסמך דרישות ושטחים | בעל העסק |
| קונספט וחלוקה | זרימה, אזורים, ראייה עיצובית | תוכנית חלוקה והדמיות | בעל העסק |
| תכנון מפורט | חשמל, תאורה, מיזוג, אינסטלציה, נגישות | סט תוכניות עבודה מתואם | אדריכל ויועצים |
| הכנה לביצוע | מפרטים, גמרים, כתב כמויות | מסמכי מכרז להשוואת קבלנים | בעל העסק ומנהל הפרויקט |
| ליווי ביצוע ומסירה | בקרת איכות והתאמות בשטח | פרוטוקול מסירה ורשימת תיקונים | מפקח ומנהל הפרויקט |
למה כדאי לבקש הדמיות לפני שמתחילים לבנות
כי שינוי בהדמיה עולה שיחה, ושינוי בשטח עולה הריסה. משרדנו עובד עם תוכנות תכנון והדמיה מתקדמות, וההדמיה מאפשרת לכם לראות את החלל, את התאורה ואת הפרופורציות לפני שהוזמנה נגרות ולפני שנשפכה רצפה.
יש כאן גם יתרון פחות מדובר. הדמיה מסודרת הופכת את ההחלטות שלכם למהירות יותר, כי במקום לדמיין מכתב מפרט אתם מסתכלים על תמונה ואומרים כן או לא.
אנו נוהגים לומר שההדמיה היא החזרה הגנרלית של הפרויקט.
אילו תוכניות ומסמכים חייבים להיות בידיכם
לא תוכנית אחת יפה, אלא סט. תוכנית חלוקה, תוכניות תקרות והנמכות, פריסות קירות, תוכנית נקודות חשמל ותקשורת, תוכנית תאורה, תוכניות ריצוף וחיפוי, פרטי נגרות ומסגרות, ומפרט טכני שמגדיר את הגמרים בשמם המדויק.
בתחום אדריכלות פנים מתווספות גם תוכניות שינויים במעטפת ובפתחים, ובתחום עיצוב פנים מתווספים פרטי ריהוט ותצוגה. חוסר במסמך אחד מהרשימה הזו מתגלה תמיד באותו מקום, בשטח, מול קבלן שמאלתר.
מה זה כתב כמויות ולמה הוא משנה לכם כסף
כתב כמויות הינו פירוט של כל סעיף עבודה וכל כמות שנדרשת בפרויקט. הוא מאפשר לכם לשלוח את אותו מסמך לשלושה קבלנים ולקבל שלוש הצעות שאפשר להשוות, והוא מצמצם את מה שאנו מכנים פרשנות קבלן, אותו שטח אפור שבו כל תוספת קטנה הופכת לחשבון נוסף.
למה תיאום יועצים הוא נקודת הכשל המרכזית
רוב הכשלים בשטח אינם כשלי עיצוב, הם התנגשויות בין מערכות. מיזוג שנפגש בהנמכה, גוף תאורה שנפגש בספרינקלר, לוח חשמל שנפגש בקיר תצוגה, ומסלול מילוט שנפגש בעמדת קופה.
לתיאום הזה יש גם רגל רגולטורית. דרישות הנגישות הן חלק בלתי נפרד מהתכנון ומהממשק מול הרשות, ואפשר לראות איך הן מנוסחות בפועל במסמך דרישות הנגישות ברישוי עסקים של עיריית תל אביב יפו, שמסביר אילו מסמכים ותצהירים נדרשים מבעל עסק.
גם ההיבטים הסביבתיים נבדקים ברישוי, ואוורור, מיקום מדחסים, רעש ופינוי פסולת הם החלטות תכנוניות ולא החלטות תפעוליות. מי שדוחה אותן לסוף מגלה שאין להן מקום פיזי בחלל שכבר נבנה.
מתכננים חלל מסחרי או מעבר לנכס חדש
ספרו לנו על החלל ועל אופי העסק, ונחזור אליכם עם תמונה ברורה של מה שנדרש בתכנון וברישוי
האם כדאי לבחור משרד שמספק גם קונסטרוקציה
כשיש שינויי פתחים, חיזוקים, תוספת עומסים או פתיחה בקיר נושא, התשובה היא כן חד משמעי. אלה מצבים שבהם ההחלטה העיצובית והתכן ההנדסי הם החלטה אחת, ולא שתיים שמתואמות בדיעבד.
משרד שמחזיק גם שירותי קונסטרוקציה יכול לבדוק את ההיתכנות המבנית בזמן שהחלוקה עוד על השולחן, ולא אחרי שהתוכנית אושרה ומישהו גילה שהפתח המבוקש יורד על עמוד.
אנו למדים כי בעולמות הבנייה, כל ממשק בין שני משרדים הוא נקודה שבה אחריות עלולה להישמט. חיבור בין אדריכלות ועיצוב פנים לבין ההנדסה מוריד את מספר הנקודות האלה, וזה מה שמפחית סיכון ביצוע יותר מכל הבטחה.
פיקוח עליון מול ניהול פרויקט, מה נכון לעסק
אלה שני שירותים שונים ולא שתי דרגות של אותו שירות. הטבלה מסדרת את ההבדל, ואפשר להעמיק בשירות עצמו בעמוד פיקוח וניהול פרויקטים שמסביר איך מתנהל הליווי בשטח.
| היבט | פיקוח עליון | ניהול פרויקט |
|---|---|---|
| מטרה מרכזית | התאמה לתכנון ואיכות ביצוע | עמידה ביעדי זמן, תקציב ותכולה |
| לוחות זמנים | מעיר על סטיות | מנהל את הלוח ואת הקבלנים |
| תקציב וחשבונות | אינו באחריותו | בקרת חשבונות ושינויים |
| מול מי עובד | מול הקבלן והתוכניות | מול הקבלן, היועצים והספקים |
| מתאים כאשר | יש לכם גורם שמנהל את הביצוע | יש תאריך פתיחה מחייב |
לעסק שקבע תאריך פתיחה ושילם שכירות מהיום הראשון, ניהול פרויקט הוא ביטוח ולא מותרות.
איך מתכננים חלל מסחרי שמגדיל מכירות
מתחילים ממסלול הלקוח ולא מרשימת הרהיטים. איפה הוא נעצר, מה הוא רואה בשנייה הראשונה, איפה הוא מבין מה מציעים לו, ואיפה הוא נפגש עם מי שאמור למכור לו.
אזור כניסה טוב עושה דבר אחד, הוא מסביר את העסק בלי מילים. עמדת קופה או עמדת שירות שממוקמת נכון שולטת בחלל בלי לחסום אותו, ותצוגה מתוכננת מונעת את התחושה של עומס שמגרשת אנשים החוצה.
נגישות היא חלק מהמשוואה הזו ולא סעיף נפרד. חלל שאדם עם עגלה, עם מקל או עם כיסא גלגלים לא מצליח לעבור בו הוא חלל שמצמצם לעצמו את הקהל, ואתם משלמים על כל מטר ממנו.
מה חשוב בתכנון תאורה לעסק
תאורה היא הכלי שמחליט לאן העין הולכת. היררכיה נכונה בין תאורה כללית, תאורת מבטא ותאורת עבודה היא מה שמבדיל בין חלל שנראה שטוח לבין חלל שבו המוצר עומד במרכז.
בצד המקצועי יש גם דרישות מוגדרות, ותקן התאורה למקומות עבודה בתוך מבנים של מכון התקנים הישראלי עוסק בכמות ובאיכות ההארה, לרבות עבודה מול מסכים. בחלל שיש בו עמדות עבודה, זה לא עניין אסתטי בלבד.
אנו ממליצים לסגור את תכנון התאורה יחד עם תוכנית ההנמכות ולא אחריה. תוכנית ההנמכות הינה הראי של כל הפרויקט, וכל מה שלא סודר בה יתגלה כחור בתקרה.
איך מתכננים משרד שאנשים מסוגלים לעבוד בו
ההבדל בין משרד פתוח שמתפקד לבין משרד פתוח שכולם בורחים ממנו הוא אקוסטיקה. הפרדה בין אזורי ריכוז לאזורים רועשים, חדרי שיחות אמיתיים, ספיגה בתקרה ובקירות, ומיקום עמדות שלא על ציר תנועה מרכזי.
עיצוב פנים למשרד חייב להביא בחשבון גם את השנה הבאה. תשתיות חשמל ותקשורת גמישות, אפשרות להוסיף עמדות בלי לפרק קירות, וחלוקה שמאפשרת לצוות לגדול בלי מעבר דירה.
בדקו את הדבר הפשוט הזה, כמה שיחות טלפון מתקיימות במקביל בחלל אחד. התשובה תכתיב את התכנון יותר מכל שאלה עיצובית.
האם אפשר לשפץ בלי לסגור את העסק
אפשר, בתנאי שהשלביות מתוכננת מראש ולא מומצאת בדרך. מחלקים את החלל לאזורים פעילים ואזורים סגורים, קובעים מסלולי גישה נפרדים לקהל ולעובדים, ומגדירים אילו עבודות מתבצעות בשעות שהעסק סגור.
הפרדה בטיחותית היא הליבה של המהלך. אבק, רעש, חומרים, כבלים וציוד הרמה בסביבה שבה מסתובבים לקוחות דורשים תיאום מוקדם בין מנהל הפרויקט לקבלן, ולא סרט סימון שנמתח ביום העבודה הראשון.
אנו למדים כי שיפוץ בשלבים מתמשך יותר בזמן ובכל זאת זול יותר בסך הכולל, פשוט מפני שההכנסות לא נעצרות. עסק שנסגר לחודשיים משלם על הסגירה הזו הרבה אחרי שהפועלים עזבו.
מה כדאי להכין לפגישת הייעוץ הראשונה
הביאו מטרות עסקיות, לא רק רעיונות עיצוביים. תיאור הפעילות שתתקיים בחלל, מספר העובדים והלקוחות בשעת שיא, האילוצים שאתם מכירים, תקציב יעד ותאריך הפתיחה שאתם מחויבים לו. עם החומר הזה אפשר לצאת מהפגישה עם כיוון ותוכנית פעולה, ולא עם תחושה טובה.
גישת המעטפת המלאה תחת קורת גג אחת נבנתה בדיוק בשביל זה. אדריכלות, עיצוב פנים, קונסטרוקציה, רישוי, פיקוח וניהול פרויקטים אצל אותו גורם, כך שמי שמתכנן הוא גם מי שאחראי שזה יעמוד בשטח, ואתם לא מתרגמים בין משרדים.
אנו מאמינים כי בחירת משרד אדריכלות ועיצוב פנים היא ההחלטה הראשונה שקובעת את כל השאר, ואנשי המקצוע של המשרד פה כדי לשרת את האינטרסים שלכם ולעבור איתכם על הפרויקט לפני שהוא הופך לעובדה. אתם מוזמנים ליצור קשר עם המשרד ולתאם פגישת ייעוץ לחלל שלכם.
אמרתם אדריכלות ועיצוב פנים, אמרתם א.ס תורג'מן.
שאלות נפוצות
מי חותם על שינוי בקיר נושא בתוך חלל מסחרי
כל שינוי בקיר נושא או באלמנט קונסטרוקטיבי מחייב חתימה של מהנדס קונסטרוקציה, לצד אישור אדריכלי שהשינוי תואם את המעטפת. שתי החתימות נדרשות לפני שהקבלן מתחיל בעבודה, לא אחריה.
האם בעל הנכס חייב לאשר שינויים פנימיים בחלל מושכר
כמעט תמיד כן, וזה כתוב בהסכם השכירות. שינוי שנוגע למעטפת, למערכות או לאלמנט קונסטרוקטיבי מחייב אישור בכתב לפני התכנון המפורט, לא לפני הביצוע. אישור שמתקבל באיחור הוא סיבה נפוצה לעצירת פרויקט מסחרי באמצע.
מי אחראי על החזרת המצב לקדמותו בסוף תקופת השכירות
גם זה נקבע בהסכם ולא בשטח. שווה לסמן בשלב התכנון מה נחשב שינוי קבוע ומה הפיך, מפני שההחלטה הזו משנה גם את התכנון וגם את העלות שתתגלה בסוף. תכנון שמתייחס לכך מראש חוסך מחלוקת.
האם אפשר לעבוד עם ספקי הריהוט של העסק במקום דרך המשרד
אפשר. מה שחייב להישאר מרוכז הוא המידות, ההכנות למערכות ולוח הזמנים, כדי שהריהוט יתאים לחלל שנבנה בפועל. ספק חיצוני שלא קיבל את הסט המעודכן הוא מקור קלאסי לפריט שלא נכנס.
מה עושים כשהתקציב נגמר באמצע שלב הביצוע
מפרידים בין מה שחייב להסתיים כדי שהחלל יתפקד לבין מה שניתן לדחות לשלב ב'. הפרדה כזו קלה יותר כשהיא מתוכננת מראש, ולכן שווה לסמן אותה עוד בתכנון ולא ברגע שבו נגמר הכסף.
על המשרד
א.ס תורג'מן – אדריכלות, קונסטרוקציה, פיקוח וניהול פרויקטים
א.ס תורג'מן היא שותפות הפועלת משנת 2004 בבעלות יוסי תורג'מן וארקדי סולודוחין, ונותנת מעטפת מלאה בעולמות האדריכלות, הקונסטרוקציה, הבנייה, הפיקוח וניהול הפרויקטים. אנחנו מלווים משקי בית פרטיים, יזמים, עסקים ומוסדות מן הרעיון הראשוני ועד גמר הביצוע.
בין השירותים שאנחנו נותנים תכנון אדריכלי מפורט לשכונות מגורים צמודי קרקע, מבני מסחר ותעשייה, משרדים, פנאי ונופש, משקים חקלאיים ושימוש חורג, תכנון ואישור חדרי טרפו, תכנון קונסטרוקציה, שילוב יועצים חיצוניים ומהנדסים, טיפול בתהליכי הרישוי מול הרשויות, ליווי הביצוע ופיקוח עליון, וליווי מלא להקמת שכונות מגורים לחברים בקיבוצים ובמושבים.
המשרד עובד עם התוכנות והכלים המתקדמים ביותר, הן בעיצוב האדריכלי וההדמיות והן בתכנון הקונסטרוקציה, ומאחורינו מאות פרויקטים. עם הידע שנצבר במרוצת השנים נשמח לתת מענה לכל דרישה.
