פתרונות אדריכלות בתים פרטיים בהתאמה אישית

תכנון בית פרטי מתחיל הרבה לפני הסקיצה הראשונה

אחרי לא מעט לבטים החלטתם שאתם בונים. יש מגרש, יש תקציב משוער, ויש תמונה כללית בראש של איך הבית אמור להיראות. מכאן מתחילות השאלות האמיתיות, וברובן אין קשר לצבע הריצוף. אדריכלות בתים פרטיים היא תהליך שמתחיל בבדיקה מה בכלל מותר לבנות על החלקה שלכם, ממשיך בתכנון שלד שיחזיק את מה שתכננתם, עובר דרך הוועדה, ונגמר רק כשהקבלן יורד מהאתר. במשרדי א.ס תורג'מן אנו רואים את זה כתהליך אחד רציף, ולא כאוסף של שירותים נפרדים.

בואו נעשה קצת סדר.

זמן קריאה: 13 דקות

מה בעצם מתכננים בבית פרטי שלא מתכננים בדירה

בדירה אתם מקבלים קופסה נתונה ומחליטים איפה לשים קיר גבס. בבית פרטי אין קופסה. יש מגרש, יש תקנון תכנוני שקובע מה מותר עליו, ומשם הכל פתוח ובעיקר הכל באחריותכם.

ההבדל הזה מתורגם לרשימה ארוכה של החלטות שלא קיימות בדירה. איפה עומד המבנה בתוך המגרש ובאיזה מרחק מהגבולות, לאיזה כיוון פונות החזיתות ואיך הן מתמודדות עם השמש של אחר הצהריים בדרום, איפה נכנסת החניה ואיך פונים אליה מהכביש, מה קורה בין קו הגדר לקיר הבית, ואיך לא מסתכלים ישירות לתוך המטבח של השכן.

ועוד לפני זה, איפה עוברים חיבורי המים, החשמל והביוב ובאיזה גובה. אלה דברים שמכתיבים תכנון, לא מתלווים אליו.

לכן תכנון של מבנים פרטיים דורש מערכת שלמה של שיקולים שמתחילים במגרש ונגמרים בפרט הנגרות. אדריכלות בתים היא בראש ובראשונה עבודה של התאמה בין מה שאתם רוצים לבין מה שהמגרש והתקנות מרשים.

מאיפה מתחילים תכנון בית פרטי בלי לבזבז חודשים

לא מסקיצה. זו התשובה הקצרה, והיא מפתיעה חלק גדול מהלקוחות שיושבים אצלנו בפגישה ראשונה.

השלב שקודם לכל שרטוט הוא בדיקת היתכנות. כמה זכויות בנייה יש על המגרש, מה קווי הבניין, מה הגובה המותר, כמה קומות, האם יש הוראות מיוחדות של התוכנית החלה על האזור, ומה נדרש מבחינת חניה. את המידע הזה אפשר להתחיל לאסוף דרך מערכת המידע התכנוני של מינהל התכנון, שם מרוכזות התוכניות החלות ומסמכיהן.

אנו מכירים את התרחיש ההפוך היטב. משפחה מגיעה עם סקיצה יפה שהוכנה בלי בדיקה מוקדמת, ומגלה שהמרתף שתכננה לא מותר, שהגובה חורג, או שהחניה שתוכננה בחזית פוגעת בקו הבניין. אז מתחילים מחדש, ומשלמים פעמיים.

לכן מומלץ לקבל ייעוץ אדריכלי מקדים שימפה את המגבלות והאפשרויות של המגרש עוד לפני שרטוט ראשון.

מה כדאי להביא לפגישת ההתנעה

ככל שתגיעו מסודרים יותר, הפגישה תהיה קצרה ומדויקת יותר. מה שעוזר לנו באמת הוא רשימת החדרים והצרכים שלכם עם סדר עדיפויות ברור, תקציב יעד שאתם מוכנים לומר בקול, לוח זמנים רצוי, וכל מסמך קיים על המגרש כמו נסח, מפת מדידה או חוזה חכירה.

תמונות השראה זה נחמד, אבל הן החלק הכי פחות קריטי בפגישה הראשונה.

מה בעצם אדריכל בתים פרטיים עושה לאורך הפרויקט

העבודה מתחלקת לשלבים, ולכל שלב יש תוצר מוגדר. אפיון צרכים ופרוגרמה, סקיצות ובחינת חלופות העמדה, תכנון להיתר, תכנון מפורט לביצוע, תיאום יועצים, ליווי הרישוי ופיקוח עליון בשטח.

הנקודה שהכי כדאי לשים אליה לב היא מה בדיוק אתם מקבלים בכל שלב. כמה סבבי שינויים כלולים, האם ההגשה לוועדה בטיפולנו או בטיפולכם, מי מזמין את המדידה, ומי אחראי על התיאום מול היועצים.

הסכם שלא כתוב בו מה מסתיים ומתי, מייצר חיכוך אחר כך.

תכנון להיתר מול תוכניות לביצוע, ההבדל שעולה כסף

שני הסטים נראים דומים למי שלא עוסק בזה, והם משרתים מטרות שונות לגמרי.

תכנון להיתר נועד לעמוד בדרישות הרישוי. הוא מראה לוועדה שהמבנה תואם את הזכויות, את קווי הבניין, את הגובה ואת התקנות. הוא לא נועד לבנות ממנו.

תוכניות לביצוע נועדו לקבלן. שם מופיעים החתכים, המידות המדויקות, פרטי הפתחים, ההנמכות בתקרה, שיפועי הניקוז, ההכנות למערכות, ופרטי החיבור בין חומרים. בלי הסט הזה, כל החלטה תיפול בשטח על מי שמחזיק את הכף.

בתכנון וילות עם פתחים גדולים או חללים כפולים, הפער הזה מורגש במיוחד.

האם חייבים מהנדס שלד בבית פרטי

התשובה היא כן. בכל מבנה מגורים נדרש תכנון קונסטרוקציה חתום, ואין כאן מרחב לשיקול דעת.

לפני שממשיכים, כדאי להבין מתי בדיוק צריך קונסטרוקטור ומה קורה כשמדלגים על השלב הזה.

תכנון השלד מכסה את היסודות לפי סוג הקרקע, את העמודים והקירות הנושאים, את התקרות והמפתחים, את הפתחים הגדולים, את המדרגות, ואת המרתף אם יש כזה. הוא גם זה שמתרגם את דרישות התקינה לעמידות מבנה, נושא שדוח מבקר המדינה על עמידות מבנים ותשתיות ברעידות אדמה מרחיב לגביו.

מהנדס השלד הוא לא חותמת בסוף התהליך. הוא שותף לתכנון מהשלב שבו מחליטים איפה עומדים העמודים.

למה משתלם שהאדריכלות והקונסטרוקציה יישבו באותו משרד

כי הן מדברות אחת עם השנייה כל יום, וכשהן לא באותו מקום, השיחה הזו נדחית עד שכבר מאוחר.

הדוגמה הקלאסית היא החלון הגדול. הלקוח רוצה פתח רחב בסלון, האדריכל משרטט אותו, וכשהתוכנית מגיעה למהנדס מסתבר שנדרשת קורה בגובה שהורס את הפרופורציה של החלל, או עמוד בדיוק באמצע. אותו סיפור עם קונזולה בקומה עליונה ועם חלל כפול מעל הסלון.

כשהתכנון האדריכלי וההנדסי נעשים תחת קורת גג אחת, כל שינוי אדריכלי נבדק הנדסית באותו יום. לא בעוד שבועיים, אחרי חמישה מיילים.

מעטפת קונסטרוקציה מלאה באותו משרד היא ההבדל בין תיקון בשרטוט לתיקון ביציקה.

מה מאריך את לוח הזמנים עד ההיתר

לא הוועדה. ברוב המקרים שאנו פוגשים, מה שמאריך הוא ההגשה עצמה.

תיק שמגיע חסר חוזר עם דרישות השלמה, וכל סבב כזה מוסיף זמן. חוסר סנכרון בין היועצים עושה את אותו דבר, כשתוכנית האינסטלציה לא תואמת את תוכנית השלד או כשהמדידה לא מעודכנת. מגרש מורכב, בשיפוע או עם מגבלות סביבתיות, מוסיף בדיקות.

לכל רשות יש גם מאפיינים משלה בתהליך, ואפשר לראות איך זה נראה בפועל בדף רישוי ופיקוח בנייה של עיריית תל אביב יפו, כדוגמה למבנה תהליך רישוי מוניציפלי.

הדרך הכי טובה לקצר את התהליך היא להגיש תיק שלם בפעם הראשונה.

אילו יועצים באמת נדרשים בבית פרטי

הבסיס הוא סט התוכניות האדריכליות ותכנון השלד. סביבם נבנית מעטפת יועצים שמשתנה לפי דרישות הרשות ולפי אופי המגרש.

בתכנון צמודי קרקע נדרשים בדרך כלל מודד מוסמך, יועץ פיתוח וניקוז כשהמגרש בשיפוע או כשיש מרתף, מתכנן חשמל, מתכנן אינסטלציה, ולעיתים יועץ מיזוג, יועץ קרקע ויועץ נגישות. בפרויקטים מסוימים מצטרפות דרישות נוספות מגורמי אישור חיצוניים.

שווה לדעת מראש מה נכלל בשירות התכנון ומה יגיע כחשבון נפרד. זה משנה את התמונה התקציבית.

איך מונעים כפילויות בין יועצים

קובעים גורם אחד שאחראי על התיאום, ולא מפצלים את האחריות בין הלקוח לבין שלושה משרדים. עובדים בפורמט קבצים אחיד כדי שאפשר יהיה להניח שכבות אחת על השנייה, ובודקים התנגשויות לפני ההגשה ולא אחריה.

מי שמגיש את הבקשה נושא באחריות מקצועית לתיק.

מה קובע את עלות התכנון האדריכלי

אין מחירון אחיד לתכנון בתים פרטיים, ומי שנוקב במספר בטלפון הראשון לרוב לא ראה את המגרש שלכם.

מה שמזיז את המחט הוא היקף השירות. תכנון להיתר בלבד הוא דבר אחד, ותכנון מלא הכולל תוכניות ביצוע, תיאום יועצים וליווי עד סיום הבנייה הוא דבר אחר לגמרי. אחריו באים גודל הבית ומורכבותו, מורכבות המגרש, רמת הפירוט שאתם מצפים לה, והניסיון, הוותק והמוניטין של מי שמתכנן.

מגרש בשיפוע עם מרתף, פתחים גדולים ותקרות גבוהות דורש הרבה יותר שעות תכנון ממגרש מישורי עם מבנה פשוט. זה הגיוני, וזה גם מה שמייצר את הפער.

איך בוחרים אדריכל לבית פרטי בלי ליפול

אנו נרצה לעבוד אך ורק עם בעל מקצוע שמנהל תהליך, ולא רק מייצר תמונות יפות. סגנון אפשר להתאים, ניהול לקוי אי אפשר לתקן באמצע.

שאלו בפגישה מי מגיש את התיק לוועדה ומי עונה לדרישות ההשלמה. שאלו איך מתנהל שינוי תכנון אחרי אישור סקיצה ומה זה עושה ללוח הזמנים. שאלו מה כולל סט התוכניות שתקבלו ובאיזו רמת פירוט. ושאלו מי מגיע לשטח בזמן הביצוע ובאיזו תדירות.

אף אחד מאיתנו לא רוצה לגלות באמצע הבנייה שאין כתובת ברורה, ועל מנת שנוכל להימנע ממצב כזה אנו נרצה לבדוק מראש שבעל המקצוע שמולנו הוא בעל ניסיון, ותק ומוניטין.

במרוצת השנים ראינו לא מעט לקוחות שהגיעו אלינו אחרי שבזבזו זמן, כסף ומשאבים אצל מי שלא ליווה אותם עד הסוף.

הטעויות היקרות ביותר בתכנון בית פרטי

הן כמעט תמיד מתגלות מאוחר, וזה בדיוק מה שהופך אותן ליקרות.

תכנון שלא נבדק מול התקנות ומול המגרש מוביל לחזרה לוועדה. חוסר תיאום בין השלד לאדריכלות מוביל לעמוד באמצע החלל או לקורה שיורדת מתחת לגובה המתוכנן. תכנון לא פרקטי מוביל לחיים לא נוחים בבית חדש לגמרי.

הדוגמאות שחוזרות אצלנו הן מדרגות עם רום לא נוח שאי אפשר לתקן אחרי היציקה, מחסור מוחלט באחסון כי לא הוקצה לו מקום בתוכנית, כיווני אוויר שלא נבדקו מול השמש והרוח, חניה שלא עומדת בדרישות ומעכבת את ההיתר, והכנות חסרות לחשמל ולמים שמתגלות אחרי שהקירות כבר טויחו.

כל אחת מהן זולה לתקן בשרטוט ויקרה מאוד לתקן בשטח.

איך מתכננים בית שמתאים גם לאורח החיים וגם לתקציב

מתחילים בפרוגרמה כנה. כמה נפשות, מי ישן איפה, מי עובד מהבית, כמה זמן באמת מתארחים אצלכם, ומה קורה בעוד עשור.

אחר כך מחליטים איפה משקיעים מטרים ואיפה חוסכים אותם. אנו קוראים לזה מטר עובד, כלומר מטר שיש לו תפקיד יומיומי ולא מטר שנוסף כי היה מקום. פרוזדור ארוך הוא מטר שלא עובד. מזווה מתוכנן ליד המטבח וחדר כביסה עם מקום לתלייה הם מטרים שעובדים כל יום.

חלל משפחה יעיל יחסוך לכם יותר מסלון ענק שמשמש פעמיים בשנה.

ותכנון של מבנים פרטיים בדרום נהנה מיתרון שכדאי לנצל, כי בהרחבות במושבים ובקיבוצים ובמגרשים בערי הפיתוח יש בדרך כלל מספיק שטח כדי לפרוס נכון קומת קרקע ולוותר על מדרגות מיותרות.

מה שחשוב לדעת על תכנון הממ"ד

הממ"ד הוא לא חדר רגיל שמוסיפים בסוף. הוא רכיב הנדסי עם דרישות מחייבות לגבי עובי הקירות, סוג הפתחים, האוורור והמיקום, ורכיבי המיגון עצמם מוגדרים בתקינה רשמית.

המשמעות התכנונית היא שמיקום הממ"ד נקבע מוקדם מאוד, בתיאום ישיר עם מהנדס השלד. הקירות שלו נמשכים בין הקומות, הם משפיעים על החזית, והם כמעט לא ניתנים לשינוי אחרי שהתכנון סגור.

ממ"ד שמוקם נכון מתפקד כחדר לכל דבר ולא כקופסה כלואה באמצע הבית.

מה כולל ליווי עד סיום הביצוע

אתם פסע מלחשוב שאחרי קבלת ההיתר התכנון נגמר. הוא לא נגמר, הוא רק עובר לשטח.

ליווי מקצועי כולל ביקורים באתר לאורך הבנייה, מענה שוטף לשאלות הקבלן, בדיקה שמה שנבנה תואם את התוכניות, והחלטות בזמן אמת על נקודות שלא נראות על הנייר. גבהים סופיים, מיקום מדויק של נקודות חשמל ואינסטלציה, פרטי איטום בחיבורים, והתאמות שנובעות ממציאות השטח.

מי שרוצה להבין לעומק איך מתנהל בפועל פיקוח וניהול פרויקטים לאורך הבנייה, מוזמן להרחיב בנושא.

שאלות נפוצות

תכנון בית פרטי הוא שרשרת שלמה, מבדיקת המגרש ועד המפתח האחרון בדלת, וכל חוליה בה משפיעה על הבאה אחריה. כשהאדריכלות, הקונסטרוקציה, הרישוי והפיקוח נעשים תחת מבט אחד, פחות דברים נופלים בין הכיסאות. אם אתם עומדים בתחילת הדרך, נשמח לשמוע מה אתם מתכננים ולעזור לכם לעשות בזה קצת סדר.

על המשרד

א.ס תורג'מן – אדריכלות, קונסטרוקציה, פיקוח וניהול פרויקטים

א.ס תורג'מן היא שותפות הפועלת משנת 2004 בבעלות יוסי תורג'מן וארקדי סולודוחין, ונותנת מעטפת מלאה בעולמות האדריכלות, הקונסטרוקציה, הבנייה, הפיקוח וניהול הפרויקטים. אנחנו מלווים משקי בית פרטיים, יזמים, עסקים ומוסדות מן הרעיון הראשוני ועד גמר הביצוע.

בין השירותים שאנחנו נותנים תכנון אדריכלי מפורט לשכונות מגורים צמודי קרקע, מבני מסחר ותעשייה, משרדים, פנאי ונופש, משקים חקלאיים ושימוש חורג, תכנון ואישור חדרי טרפו, תכנון קונסטרוקציה, שילוב יועצים חיצוניים ומהנדסים, טיפול בתהליכי הרישוי מול הרשויות, ליווי הביצוע ופיקוח עליון, וליווי מלא להקמת שכונות מגורים לחברים בקיבוצים ובמושבים.

המשרד עובד עם התוכנות והכלים המתקדמים ביותר, הן בעיצוב האדריכלי וההדמיות והן בתכנון הקונסטרוקציה, ומאחורינו מאות פרויקטים. עם הידע שנצבר במרוצת השנים נשמח לתת מענה לכל דרישה.

התקשרו אלינו 08-6109599
ספרו לנו על הפרויקט