דגשים לבחירת משרד אדריכלות מבני ציבור

תכנון מבני ציבור משלב אדריכלות, קונסטרוקציה, נגישות ופיקוח תחת מסגרת רגולטורית אחת

אדריכלות מבני ציבור מתחילה כמעט תמיד באותו רגע בדיוק, התקציב אושר, המגרש מסומן, ומישהו ברשות המקומית או בעמותה נדרש להחליט מה בדיוק ייבנה שם ובאיזה סדר גודל. עד לאותו רגע דיברו על מבנה, מכאן והלאה מדברים על שטחים, קיבולת, יציאות חירום ותקציב שנתי לתחזוקה.

אנו כותבים את השורות הבאות עבורכם, מנהלי הנדסה ברשויות, מנהלי עמותות ומוסדות, יזמים ומנהלי פרויקטים שמחפשים ליווי מקצה לקצה ולא רק שרטוט יפה. נעבור על התהליך, על היועצים, על התקנים, על הזמן ועל מה שקובע את היקף התכנון בפועל.

ומשפט אחד לפני שמתחילים, במבנה ציבור כמעט כל טעות תכנונית מתגלה בשלב הרישוי או בשנה הראשונה לתפעול, ושתי הנקודות האלה יקרות במיוחד.

זמן קריאה: 12 דקות

תוכן עניינים

מהי אדריכלות מבני ציבור בפועל

הפער בין בית פרטי למבנה ציבורי מתגלה כבר בקומת הכניסה

הפרוגרמה האדריכלית היא המסמך שקובע את התקציב

מי חותם על מה ובאיזה שלב עוברת האחריות

אילו יועצים נכנסים בשלב העקרוני ואילו מצטרפים מאוחר

התקנים מעצבים את המבנה עוד לפני השרטוט הראשון

נגישות מלאה, ומה זה אומר על המדרגות שכבר תוכננו

זרימות קהל, פריקה ויציאות חירום

מה קורה כשהתיק חוזר מהוועדה עם הערות

תחזוקה ותפעול, החשבון שמתחיל ביום המסירה

מה מזיז את היקף שירותי התכנון

כמה זמן לוקח עד שמתחילים לבנות

ההבדל בין תכנון אדריכלי, קונסטרוקציה ופיקוח

איך בוחרים אדריכל מבני ציבור

הטעויות שחוזרות על עצמן בתכנון מבני ציבור

מהי אדריכלות מבני ציבור בפועל

אדריכלות מבני ציבור הינה תכנון של מבנים שנועדו לשרת קהל רחב ומתחלף, ולכן היא נמדדת קודם כל בבטיחות, בנגישות ובתפעול השוטף, ורק אחר כך בשפה העיצובית. בית ספר, גן ילדים, מרכז קהילתי, אולם ספורט, בית כנסת, מרפאה או מבנה רווחה נכנסים כולם תחת אותה כותרת, אך כל אחד מהם מביא איתו פרוגרמה שונה לחלוטין.

אנו נוהגים לומר שלכל מבנה ציבור יש שלושה לקוחות. המשתמשים שנכנסים בדלת, הצוות שמתפעל את המקום מהבוקר ועד הערב, והגורם המאשר שבודק את התכניות מול תקנות ותקנים. תכנון מבני ציבור שמרצה רק אחד מהשלושה יחזור אליכם, בהערות של הוועדה או בתלונות של מנהל המקום.

בהמשך נפרק את הזרימות, את יציאות החירום, את השילוט ואת התחזוקה, כי אלה בדיוק הנקודות שמפרידות בין תכנית יפה לבין מבנה שעובד.

הפער בין בית פרטי למבנה ציבורי מתגלה כבר בקומת הכניסה

בבית פרטי אתם מכירים את המשתמשים בשמם. במבנה ציבור אתם מתכננים עבור עשרות ומאות אנשים שאינכם מכירים, בשעות שיא שאינן זהות בכל יום בשבוע, ובתרחישים שכוללים גם אירוע חירום.

מכאן נגזרים העומסים על השלד, רוחבי המעברים, מספר יציאות החירום, כמות תאי השירותים, החניה, הפריקה והשילוט. בתכנון פרטי שינוי קטן בחלל הוא החלטה של המשפחה, בתכנון מבני ציבור אותו שינוי גורר בדיקה מחודשת של יועץ בטיחות ושל יועץ נגישות.

הטבלה הבאה תעזור לכם לזהות מה מכתיב את התכנון בכל טיפוס מבנה, עוד לפני שהתחלתם לדבר על חזיתות.

הפרוגרמה האדריכלית היא המסמך שקובע את התקציב

פרוגרמה אדריכלית הינה המסמך שמתרגם צרכים תפעוליים וקהילתיים לשטחים, לפונקציות ולקשרים בין החללים. אנו למדים כי רוב חריגות התקציב במבני ציבור נולדות כאן, בשלב שבו אף אחד עדיין לא שרטט קו.

כשאתם בונים פרוגרמה, אנחנו שואלים אתכם כמה משתמשים נכנסים בשעת שיא, האם יש פעילות במקביל בשני אגפים, מי נכנס מאיפה, איפה מאחסנים ציוד, מי מנקה ומאיפה, ואיך המבנה מתנהג באירוע חירום. כל תשובה כזו מייצרת מטרים ומטרים מייצרים כסף.

פרוגרמה שנכתבת בשלוש שורות במייל תחזור אליכם כתוספת אגף בשלב הביצוע.

איך נראית פרוגרמה עקרונית למרכז קהילתי

אנו מפרידים תחילה בין אזור הציבור לאזור הצוות. אזור הציבור מקבל כניסה ראשית, מבואה עם מקום המתנה שאינו חוסם מעבר, שירותים נגישים בקרבת המבואה, ואולם רב תכליתי שניתן להשכיר בערב בלי לפתוח את שאר המבנה.

אזור הצוות מקבל כניסה נפרדת, חדר ניהול, מטבחון, מחסן ציוד וחדר מערכות שאפשר להיכנס אליו בלי לעבור דרך חלל פעילות. מכאן אתם מגדירים את הקשר לתשתיות, את מיקום חדר החשמל, את נקודת הפריקה ואת מיקום מכלי האשפה, כדי שלא יתגלגלו בשלב מאוחר אל מול חזית הכניסה.

מי חותם על מה ובאיזה שלב עוברת האחריות

זו השאלה שרוב המאמרים מדלגים עליה, ואצלכם היא זו שקובעת מי משלם על טעות. בתכנון מבני ציבור עוברת האחריות מיד ליד לאורך הדרך, ואנו ממליצים לכם לדעת בדיוק מתי זה קורה.

ברגע שאתם יודעים לקרוא את הטבלה הזו, אתם גם יודעים למי להתקשר כשמשהו בשטח לא תואם את התכנית.

אילו יועצים נכנסים בשלב העקרוני ואילו מצטרפים מאוחר

מבנה ציבור מפעיל צוות יועצים שלם, קונסטרוקציה, חשמל, אינסטלציה, מיזוג אוויר, בטיחות, נגישות, אקוסטיקה, תאורה, תנועה וחניה, איטום ופיתוח שטח. הבעיה כמעט אף פעם אינה איכות היועץ, אלא העיתוי שבו הוא נכנס.

אנו למדים כי יועץ שמצטרף אחרי שהתכנית נסגרה מייצר סבב תיקונים שלם, ולעיתים גם שינוי במיקום חדרי מערכות או בגובה הקומה. בפרויקטים ציבוריים מורכבים אנחנו ממליצים לכם לעבוד מול מעטפת קונסטרוקציה מלאה שמסונכרנת עם התכנון האדריכלי כבר בשלבים המוקדמים, כך שהשלד לא יאלץ להתאים את עצמו בדיעבד לחלל שכבר אושר.

מתי נכון לצרף כל יועץ

יועץ קונסטרוקציה, יועץ בטיחות ויועץ נגישות שייכים לשלב העקרוני, כי שלושתם משפיעים על גיאומטריה, על מפתחים ועל מיקום יציאות. יועץ תנועה נדרש מוקדם בכל מקום שבו יש הסעות, פריקה או חניה ציבורית.

יועצי מערכות, אקוסטיקה, תאורה ואיטום מצטרפים לרוב לאחר שהמערך העקרוני התייצב, אך עדיין לפני ההגשה, כדי שהפירים והמעברים ייכנסו לתכניות ולא לקירות הגמורים. כדי להבין לעומק מתי צריך קונסטרוקטור ומה תפקידו בכל שלב, אנו ממליצים לכם למפות את נקודות ההחלטה ההנדסיות עוד לפני שיוצאים לחלופות.

התקנים מעצבים את המבנה עוד לפני השרטוט הראשון

נגישות, בטיחות אש, בטיחות משתמשים, תברואה, תנועה וחניה ולעיתים גם דרישות קיימות ובנייה ירוקה, כל אלה אינם בדיקה בסוף אלא נתוני קלט. הם קובעים רוחבי מעברים, מספר יציאות חירום, מיקום שילוט, רמפות ומעליות, ובחירת חומרים עמידים במקומות שבהם עוברים מאות אנשים ביום.

מכון התקנים הישראלי מפרסם דף תקן לנגישות הסביבה הבנויה שמציג את העקרונות והדרישות הכלליות לתכנון מרחבים ורכיבי בניין, ואנו ממליצים לכם לוודא מול הגורם המקצועי אילו חלקים בסדרה חלים על הפרויקט שלכם. לגבי דרישות כיבוי אש, כל דרישה ספציפית צריכה להיבדק ישירות מול גורמי הכבאות וההצלה, ולא מול פרשנות כללית.

נגישות מלאה, ומה זה אומר על המדרגות שכבר תוכננו

האם מבני ציבור חייבים נגישות מלאה. התשובה היא כן ברוב המוחלט של המקרים, והמשמעות המעשית היא שהמבנה צריך לאפשר שימוש עצמאי ובטוח לכלל המשתמשים, ולא רק פתרון נקודתי בכניסה.

אנחנו מדברים על רצף נגיש מהחניה ועד לכל חלל שמשרת קהל, על שירותים נגישים תקניים, על שילוט קריא, על פתרון מפלסים שאינו נשען על מעלון שנוסף בדיעבד, ועל מענה בחללים ייעודיים כמו אולם, ספרייה או חדר טיפולים. כשהנגישות נכנסת לתכנון מאוחר, אתם משלמים עליה פעמיים, פעם בתכנון ופעם בביצוע.

דגלים אדומים בנגישות שמתגלים מאוחר מדי

הראשון הוא הפרש מפלסים בין המבואה לאולם שנפתר בהמשך. השני הוא מסדרון או דלת ברוחב שאינו מאפשר סיבוב, בעיקר ליד שירותים ומטבחונים. השלישי הוא תא שירותים נגיש שתוכנן במידות מינימום ואז נכנסו אליו צנרת ומכל הדחה.

הרביעי, והנפוץ מכולם, הוא חוסר תיאום בין האדריכלות למערכות, כשגוף תאורה או ארון חשמל נוחתים בדיוק על הרצף הנגיש. אנו ממליצים לכם לבקש סבב בדיקה ייעודי לנגישות לפני ההגשה, ולא אחרי הערות הוועדה.

זרימות קהל, פריקה ויציאות חירום

תכנון זרימות מתחיל בתרחיש עומס ולא בתרשים יפה. אנו בוחנים איפה נעצרים ההורים בבוקר, מאיפה נכנס הצוות, לאן יוצאת האשפה, איפה ממתינים אנשים בלי לחסום מעבר, ולאן פונה הקהל כשמפנים את המבנה.

הפרדת כניסות בבתי ספר ובמרכזים קהילתיים מונעת חיכוך בין תנועת קהל לתנועת שירות, ונקודות הפינוי חייבות לקבל שילוט ותאורת חירום שמתוכננים יחד עם המערכות. בכל הנוגע לגישות ולפריקה בקרבת מוסדות חינוך, מסמך בטיחות בדרכים בקרבת מוסדות חינוך של מרכז המחקר והמידע של הכנסת עוסק בהיבטים הסביבתיים והתשתיתיים סביב מוסדות חינוך, ואנו ממליצים לכם להביא את הנושא לשולחן התכנון מוקדם ככל האפשר.

מה קורה כשהתיק חוזר מהוועדה עם הערות

נניח שהגשתם. חלפו שבועות, והתיק חוזר עם הערות של גורם בטיחות, של מורשה נגישות ושל מחלקת תשתיות ברשות. זהו הרגע שבו מתברר האם התכנון היה מתואם או רק נראה מתואם.

כשההערות נוגעות לשילוט ולפרטים, מדובר בסבב תיקונים קצר. כשההערה נוגעת למספר יציאות החירום, לרוחב מסדרון או למיקום חדר מערכות, אתם חוזרים אל התכנית העקרונית, וכל היועצים מעדכנים אחריכם. אנו למדים כי איכות ההגשה ושלמות המסמכים הן שקובעות כמה סבבים תעברו, הרבה יותר מאשר זהות הוועדה.

לכן אנחנו מעדיפים להשקיע שבועיים נוספים בתיאום לפני הגשה, במקום חודשיים אחריה.

תחזוקה ותפעול, החשבון שמתחיל ביום המסירה

מבנה ציבור ממשיך לעלות כסף כל שנה, ורוב ההחלטות שקובעות כמה נעשות דווקא על שולחן התכנון. אנו בוחנים חומרים ומערכות לפי עמידות, לפי נגישות לתחזוקה ולפי פשטות תפעול, ולא רק לפי עלות ההקמה.

הגנות קיר במעברים צפופים, ריצוף עמיד באזורי כניסה, חדרי מכונות שאפשר להיכנס אליהם עם סולם ולא דרך חלל פעילות, נקודות מים לניקיון בכל אגף וניקוזים שמתוכננים למניעת סתימות, כל אלה חוסכים לכם קריאות שירות. תשאלו את מנהל המקום מה נשבר אצלו הכי הרבה במבנה הקודם, התשובה תכוון את התכנון טוב יותר מכל קטלוג.

מה מזיז את היקף שירותי התכנון

אנו לא מפרסמים מחירים, ואנו כן יכולים לומר לכם בדיוק מה מזיז אותם. גודל המבנה ומורכבותו, מספר היועצים הנדרשים, עומק הדרישות הרגולטוריות, רמת העיצוב והפונקציונליות, המיקום, וקודם כל תכולת השירות שאתם מזמינים.

אולם עם מפתחים גדולים, דרישות אקוסטיקה, מערכות מורכבות ובטיחות מוגברת יצרוך שעות תכנון ותיאום רבות יותר ממבנה משרדים בגודל דומה. שירותי פיקוח וניהול פרויקטים דואגים לכך שהביצוע בשטח יעמוד בתכניות, בתקציב ובלוחות הזמנים שנקבעו מראש, ולכן הם משנים את תכולת ההתקשרות ואת אופייה.

שאלות מחיר פרטניות אנחנו מעדיפים לענות בשיחה על הפרויקט הספציפי, בטלפון 08-6109599.

אילו תכולות כדאי להגדיר בהצעת מחיר

לפני שאתם משווים בין הצעות, ודאו ששתיהן מדברות על אותה תכולה. הטבלה הבאה תעזור לכם לזהות מה נמצא בפנים ומה נופל בין הכיסאות כשמפצלים את השירות בין כמה גורמים.

כמה זמן לוקח עד שמתחילים לבנות

משך התכנון והרישוי של מבנה ציבור נמדד בחודשים, לא בשבועות, ובפרויקטים מורכבים הוא חוצה את השנה. הגורמים שקובעים הם בשלות הפרוגרמה, מספר בעלי העניין שצריכים לאשר, מורכבות המערכות ואיכות ההגשה.

אנו למדים כי הזמן שנחסך בשלב האפיון תמיד מוחזר בריבית בשלב הרישוי. פרויקט שנכנס לוועדה עם פרוגרמה מאושרת, עם יועצים שכבר אמרו את דברם ועם מסמכים שלמים, יעבור מהר יותר מפרויקט שהוגש כדי להתחיל את השעון.

אם לוח הזמנים שלכם נגזר מתקציב שנתי או ממועד פתיחת שנת לימודים, אנחנו ממליצים לבנות את אבני הדרך אחורה ממנו, כולל זמן לסבב הערות אחד לפחות.

ההבדל בין תכנון אדריכלי, קונסטרוקציה ופיקוח

שלושה תחומים, שלוש שאלות שונות לגמרי. האדריכלות שואלת מה קורה בחלל ואיך אנשים נעים בו, הקונסטרוקציה שואלת איך זה עומד ובאילו מפתחים, והפיקוח וניהול הפרויקט שואלים האם מה שנבנה בשטח תואם את מה שאושר על הנייר.

כשהשלושה יושבים תחת גג אחד, החלטה על מפתח גדול באולם נבחנת מיידית מול עלות השלד ומול לוח הזמנים, ולא אחרי שלושה שבועות של התכתבויות. זו בדיוק הסיבה שאנחנו עובדים בשיטת מעטפת מלאה תחת קורת גג אחת, שכוללת אדריכלות, קונסטרוקציה, ליווי רישוי ופיקוח בשטח.

איך בוחרים אדריכל מבני ציבור

הקריטריון הראשון אינו תיק עבודות יפה אלא ניסיון מוכח בניהול רישוי ותיאומים מול ריבוי גורמים. אדריכל מבני ציבור טוב יודע להפיק סט תכניות מלא, לנהל צוות יועצים ולהחזיק את הפרויקט מול הוועדה עד שההיתר ביד.

לפני שאתם בוחרים גורם מתכנן, כדאי להבין קודם מי האדריכל ומה תפקידו בפרויקט ציבורי, מעבר לעיצוב ולאורך כל הליווי הרגולטורי. בקשו לראות פרויקט בסדר גודל דומה, ובעיקר בקשו לשמוע מה השתבש בו ואיך זה נפתר.

שאלות שכדאי לשאול בפגישת האפיון

שאלו מי מנהל בפועל את התיאום מול היועצים ומי המען שלכם בשוטף. שאלו מה כולל כל שלב תכנון ומה מסתיים בו, כמה סבבי חלופות כלולים, ומי מטפל בהערות הוועדה.

שאלו איך נשמרת השליטה בתקציב כשמתגלה דרישה רגולטורית חדשה באמצע הדרך, ואיך מתועדות החלטות שהתקבלו בישיבות. אנחנו ממליצים לכם גם לשאול שאלה אחת פשוטה, מה קורה כשהקבלן טועה בשטח ומי מזהה את זה.

הטעויות שחוזרות על עצמן בתכנון מבני ציבור

ארבע טעויות חוזרות כמעט בכל פרויקט שמגיע אלינו באיחור. פרוגרמה לא מדויקת שנכתבה בחיפזון, יועצים שצורפו מאוחר מדי, התעלמות מתפעול ותחזוקה, וחוסר הגדרה של תכולות שמוביל לזחילת תכולה ולוויכוחים מיותרים.

הפתרון אינו מסובך. רשימת דרישות מסודרת בתחילת הדרך, סבבי תיאום קבועים עם כל היועצים, תיעוד של כל החלטה, ובדיקת נגישות ובטיחות לפני ההגשה ולא אחריה. כשאלה מתקיימים, הוועדה מקבלת תיק שלם, הקבלן מקבל תכניות ברורות, ואתם מקבלים מבנה שאפשר לתפעל.

האם אפשר לשנות את התכנית לאחר קבלת ההיתר

כן, אך שינוי לאחר קבלת היתר עובר בדרך כלל כתיקון או כהיתר משלים, בהתאם להיקף השינוי ולהשלכותיו על התכנון שאושר. שינוי מהותי בשטחים, בגובה או במערכות מחייב לרוב בדיקה מחודשת מול הוועדה והיועצים, ולכן עדיף לוודא את הצורך בשינוי כבר בשלב התכנון המוקדם.

מי משלם בפועל עבור היועצים החיצוניים

היועצים החיצוניים, כגון קונסטרוקציה, בטיחות, נגישות ותנועה, מועסקים בדרך כלל ישירות מול המזמין, גם כשהאדריכל הוא זה שמתאם ביניהם. חלוקת העלויות ואופן ההתקשרות נקבעים בהצעת המחיר ובהסכם ההתקשרות של כל פרויקט, ולכן חשוב לוודא מראש מי מזמין כל יועץ ומי אחראי לתשלום מולו.

מה קורה כשעל המגרש כבר עומד מבנה ישן

מבנה קיים על המגרש מחייב בדיקה מוקדמת של מצבו הקונסטרוקטיבי ושל היתר הבנייה המקורי שלו, לפני שמחליטים אם הוא משתלב בפרוגרמה החדשה או שיש להסירו. במקרים רבים הבדיקה הזו משפיעה על עצם ההיתכנות של התכנון, ולכן היא צריכה לקרות בשלב האפיון ולא אחרי הגשת התכניות.

האם אפשר להזמין רק תכנון אדריכלי בלי ליווי קונסטרוקציה

אפשר, אך במבני ציבור מורכבים הפרדה בין אדריכלות לקונסטרוקציה מייצרת סיכון לחוסר תיאום בין החלל המתוכנן לבין מה שהשלד מסוגל לשאת. כשהאדריכל והקונסטרוקטור עובדים תחת אותה מסגרת, בדיקת ההיתכנות ההנדסית נעשית כבר בשלב החלופות, ולא אחרי שההגשה כבר יצאה.

מי אחראי מקצועית אם מתגלה טעות ביצוע בשטח מול התכנית המאושרת

האחריות לזיהוי הפער נמצאת אצל מפקח הבנייה, שמשווה את הביצוע בשטח מול התכניות המאושרות ומול כתב הכמויות. ברגע שמזוהה סטייה, המפקח מעלה אותה מול הקבלן ומול האדריכל או הקונסטרוקטור הרלוונטי, כדי לקבוע אם נדרש תיקון בשטח או עדכון תכנוני.

האם רישיון עסק נדרש בנפרד מהיתר הבנייה

בחלק ניכר ממבני הציבור, בעיקר כאלה שכוללים פעילות מסחרית, פנאי או הסעדה, נדרש רישיון עסק בנוסף להיתר הבנייה, והוא נבחן מול גורמים כמו כבאות ומשרד הבריאות. מומלץ לבדוק את הצורך ברישיון עסק כבר בשלב הפרוגרמה, כדי שהדרישות הנלוות אליו ישולבו בתכנון ולא יתגלו לאחר סיום הבנייה.

אדריכלות מבני ציבור נבנית מסדר, לא מהשראה. פרוגרמה מדויקת, יועצים בזמן הנכון, עמידה בתקנים ובנגישות, ופיקוח שמוודא שמה שנבנה תואם את מה שאושר. אם מולכם עומד פרויקט ציבורי בשלב האפיון או בשלב הרישוי, אנו מזמינים אתכם לשיחה במשרדנו בארזים 82 נתיבות, ונשמח לעבור אתכם על התהליך כולו. אמרתם אדריכלות מבני ציבור, אמרתם א.ס תורג'מן.

שאלות נפוצות

על המשרד